家づくりが進むにつれて徐々に現実味を増してくるものそれが
住宅ローン
検討が進むにつれてアレもコレもとやりたいことが増え、10人中9人は当初予算をオーバーするんじゃないでしょうか。
もちろん我が家も増大する見積もりに苦戦中です…
そこで改めて問題になってくるのが
住宅ローンの上限値
というわけです。
”借りられる”と”返せる”は全く別物
ここでいう上限値とは
借りられる上限値ではなく無理なく返せる上限値
のことを指しています。
借りられる上限値というのは
家を売ってその後も頑張れば何とか返せるだろう
という銀行目線での上限値のため、無理なく返せる上限値はそれより遥かに低くなります。
そして『無理なく』というのは生活費や教育費によって大きく変わってくるため、しっかりとライフプランを立てて考えなければなりません。
ちなみに私にとって家づくりは”完全に浪費”です。
資産形成だけ考えれば、建替えなんかせずにリフォーム一択。
ただ、特にお金のかかる趣味もなく、幸いなことにそれなりに安定した収入もあるため、一度きりの人生を楽しむために浪費と割り切って建て替える事を選択しました。
なので普段の生活、老後の蓄え、子供の教育費という3大コストに影響の出ない範囲までは家づくりにお金をかけるつもりでいます。
住宅ローンの上限値の考え方
試しにチャットGPTに
無理なく返せる住宅ローンは手取り収入の何％？
と聞いたところ『手取り収入の20～25％以内』と返ってきました。
手取り50万なら20%で10万円、25%で12.5万円
この月2.5万の差って、金利1%で35年ローンを組んだ場合にはなんと800万～1000万位の差になるんですよね…
5％の違いで幅がありすぎじゃない！？
という事でもう少し精度を高めるべく、資産運用が趣味で学生時代にFPの資格を取っていたことを生かし、改めて調べ直して自分でライフプラン表を作ってみました。
ライフプランを立てるため必要な事
ライフプランを立てるためには
- 日々の生活費
- 将来の教育費
- 定年までにいくら貯めたいか
の3つは最低限決める必要があります。
生活費は数カ月家計簿アプリを使えば分かりやすし、教育費も大体の金額は調べればすぐに分かるかと思います。
そこに
- 将来の収入（悲観的観測値）
- インフレ率（1％と仮定）
- 資産運用利回り（5%と仮定）
等を加味して推定寿命まで毎年の収支と資産額を表にしていきます。
イメージはこんな感じ。
- 現在の生活費から見て無理がない
- 一定額の予備費を積み立てる
- 現金がマイナスにならない
- 定年後に必要な資産がたまっている
等を見ながら住宅費にかけられる上限を試算していきます。
（なお図の数字は適当に入れています）
我が家の場合はすでに子供が小学生になり、教育費についてはある程度予測できています。
一番読めないのは両親の介護費ですが、そこは両親の現在の蓄えで何とかなる見通し！
という事であくまで机上の空論とは言え、それなりに現実的な上限値が判明しました。
ライフプラン表は自分で勉強して作るのが一番ですが、良く分からない、という人はハウスメーカーの営業担当に相談すればＦＰを紹介して作ってくれると思います。
ただし、ハウスメーカーから紹介されたＦＰから保険の営業をされた、なんて話もよく耳にしますので、変に不安を煽られて余計な保険に入らないようにだけご注意を
住宅ローン破産率は3％
ここまでするの？めんどくさい！
と思われた方もいるかもしれませんが、注文住宅を建てる場合にはここまでした方が良いと私は思っています。
というのも近年の住宅ローン破産率は約3％。
33人に一人が住宅ローンによって破産しています。
住宅価格の高騰や金利上昇により、この割合は恐らく今後更に高まるのではないでしょうか。
何となくのノリと勢いで、ライフプランを考えずに年収の5倍を超えるような住宅ローンを組むのは本当に危険だと思います。
中堅ハウスメーカーでも坪単価80万程度はするため、土地から購入しようと思うと総額5000万なんてむしろ安い方。
直近で注文住宅を検討している方なら分かってもらえると思いますが、都心部でちょっといい家を建てようと思うと総額1億…なんてことも十分あり得えます
仮に同じ年収だとしても、返済能力は
- 生活費
- 両親からの援助
- 子供の人数
- 土地の有無
等によって大きく変わってくるんですよね。
自分で試算をして改めて住宅ローン破産の現実味を目の当たりにしたため、日々の生活費を上げないよう頑張っていきます！